Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen trotz fehlender Ankündigung?

haus-erdwaerme-brunnen-bohrungIm September 2009 hatte der Vermieter seinem Mieter Michael schriftlich angekündigt einen Fahrstuhl in dem Mietobjekt einzubauen. Da Michael Widerspruch erhob, zog der Vermieter seine Modernisierungsankündigung im Februar 2010 zurück, ließ aber dennoch den Fahrstuhl einbauen.
Ein Jahr nach der Modernisierungsankündigung, nämlich mit Mieterhöhungsschreiben vom September 2010, verlangt der Vermieter für Michaels Mietwohnung 120 EUR mehr Grundmiete. Die bisherige Grundmiete betrug 338 EUR.

Michael weigert sich die verlangten Mieterhöhungsbeträge i.H.v 120 EUR monatlich zu bezahlen, denn gemäß § 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme deren Art sowie den voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist dann berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.

Nachdem der Vermieter Michael mit Klageerhebung gedroht hatte, fragte Michael Rudi um Rat.
Rudi fand heraus, das in einem ähnlichen Fall das Amtsgericht Berlin-Mitte die Klage eines Vermieters auf Zahlung der Erhöhung abgewiesen hatte. In der Berufungsinstanz hob das Landgericht Berlin die Entscheidung des Amtsgerichts auf und gab der Klage des Vermieters statt. Im Revisionsverfahren entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in jenem Fall am 02.März 2011 abschließend zum Nachteil des Mieters. Der BGH entschied, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs.1 BGB nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs.3 BGB vorausgegangen war. Laut BGH soll die Ankündigungspflicht es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und gegebenenfalls sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Denn Zweck der Ankündigungspflicht ist nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 559 Abs.1 BGB auf den Mieter umzulegen.

Auf Grund dieser aktuellen höchstrichterlichen Entscheidung riet Rudi Michael das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters dem Grunde nach anzuerkennen, jedoch die Höhe des verlangten Betrages fachkundig überprüfen zu lassen.
(besprochen/mitgeteilt von Rechtsanwalt Bernhard LUDWIG, Bad Langensalza und Gotha)

Quelle: openPR

geschrieben von: sascha am: 25.04.2013
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